この契約書には、次の問題点がありました。こんな事例に出会うとは思っていませんでした。明らかな法令違反もありました。

①契約の日付が二週間後でした。契約決済を同時にする内容でした。

当事務所の当日の方針は、重要事項の説明を本日付きで著名押印、契約書は二週間後の残金決済時に渡す方向で考えていましたが、下記にありますが、致命的な法令違反があったので、契約には至りませんでした。

②契約違反による解除の規定が削除されていました。

仮に契約・残金決済・所有権移転登記が同日に行われていても契約違反があれば、解除も可能ですので削除の撤回を求め、削除させました。なお、この条項がなくとも民法の規定に基づく解除は可能です。

③契約をしようとした日に、重要事項の説明書がありませんでした。契約の無効原因であり、法令違反であるので、論外です。いきなり、契約をしようとしていたので、重要事項の説明がないと私が言うとしぶしぶ契約が延期され、残金決済・所有権移転登記時の直前にすることにさせました。

④契約書に、宅地建物取引業法37条3項の宅地建物取引主任者の記名押印がありませんでしたので、入れさせました。

⑤違約金の額が削除されていました。仮に契約・残金決済・所有権移転登記が同時でも損害は発生する場合があり、違約金条項は重要な意味がありますので、入れさせました。

当事務所は、簡易裁判所訴訟等の代理の認定を受けた司法書士であり、簡易裁判所の法廷に代理人として弁論します。だから、私の考え方や感覚は、通常の専門家よりも、弁護士よりだと思っています。だから、印紙税節約のために、契約書を作成しないという考えは毛頭もっていません。紛争が生じていない状況では、契約書を作成していなくとも、税務上の申告等を除けば、特に問題は生じにくいと思います。

例えば、建物の賃貸借については、通常、賃貸借契約書が作成されます。賃借人の賃料不払いを理由に契約の解除をして、裁判所に明渡の訴訟を提起したとします。裁判実務では、賃貸借契約書のような処分証書があれば、ほとんどの場合、その事実の認定を裁判所がしてくれ、迅速です。契約書がない場合（日本は、意思主義の国ですので、口頭でも契約が成立します）、賃貸借契約の事実の立証からスタートです。裁判所から見れば、通常作成する賃貸借契約書がない、、、、本当に賃貸借か、、、もしかしたら使用貸借ではないか、、、、、，と異常な状態の場合、様々な釈明をしてきます。裁判所からの釈明は、通常立証をします。